Mietrecht / Wohnungseigentumsrecht

Das Mietrecht ist in seinen wichtigsten Teilen im Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt. Regelungen zum Wohnungseigentumsrecht finden sich zusätzlich im Wohnungseigentumsgesetz. Hier finden sich die gesetzlichen Grundlagen zum materiellen Recht bezüglich

Prüfung und Gestaltung von Mietverträgen

Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags sind in § 535 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) geregelt. Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen. Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

In den wenigsten Fällen reichen allgemeine Regelungen aus, um das Mietverhältnis rechtssicher hinsichtlich der beiderseitigen Rechte und Pflichten zu gestalten. Insbesondere Regelungen zum Mietbeginn oder der Mietdauer können sowohl für private wie auch gewerbliche Mietverträge von Bedeutung sein. Auch die Frage nach Regelungen zu Schönheitsreparaturen, der Kaution oder Sonderregelungen hinsichtlich Kündigungsmöglichkeiten (z.B. der Verzicht auf eine Eigenbedarfskündigung) können vertraglich geregelt werden.

Mängel am Mietobjekt, Mietminderung und Schadensersatz

Das deutsche Recht sieht vor, dass – sofern eine Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel hat, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder wenn während der Mietzeit ein solcher Mangel entsteht – dem Mieter ein Recht zur Mietminderung zusteht. Gründe für eine Mietminderung können z.B. sein

Schimmel / Feuchtigkeit in der WohnungLärm / Geruchsbelästigungdefekte HeizungProbleme mit Kalt- / Warmwasser, Wasserschadenfalsch angegebene (zu kleine) MietflächeUngeziefer (Silberfische)
Bei Vorliegen eines Mangels kann ein Mieter auch berechtigt sein, Schadenersatz vom Vermieter zu fordern oder den Mangel selbst beseitigen zu lassen und sodann Aufwendungsersatz vom Vermieter zu verlangen.

Beendigung von Mietverhältnissen

Sofern ein Mietverhältnis nicht zeitlich befristet ist, kann dieses je nach Sachverhalt auf unterschiedliche Weise beendet werden. In Betracht kommen z.B.

eine Anfechtung des Mietverhältnissesein Aufhebungsvertrageine außerordentliche (fristlose) Kündigung (z.B. bei Verzug mit der Zahlung der Miete) odereine ordentliche (fristgemäße) Kündigung (z.B. wegen Eigenbedarf)
Je nach Form der Beendigung eines Mietverhältnisses sind unterschiedliche Anforderungen zu beachten, die sich z.B. auf den Kündigungszeitpunkt / das Ende des Mietverhältnisses oder die Angaben zum Kündigungsgrund beziehen. Zum Beispiel muss eine Kündigung wegen Nichtzahlung der Miete anders begründet werden als eine Kündigung wegen Eigenbedarf. Bei einer Eigenbedarfskündigung ist eine Begründung notwendig, bei einem Aufhebungsvertrag kann frei über das Ende des Mietverhältnisses verfügt werden.
Wie auch immer das Mietverhältnis beendet wird: zieht der Mieter nicht aus, so muss auf Räumung geklagt werden. Eine solche Räumungsklage ist vor allem wegen der zeitlichen und finanziellen Fragen rechtlich abzusichern.
Im umgekehrten Fall ist es auch möglich, gegen eine Kündigung Widerspruch zu erheben oder sich gegen eine Räumung zur Wehr zu setzen.

Die Kaution

Üblicherweise wird bei Abschluss eines Mietvertrags auch die Leistung einer Kaution vereinbart. Rechtsfragen hierzu können z.B. sein die Höhe der Kaution, Zahlung der Kaution in Raten oder Verzinsung und Rückzahlung der Kaution. Ferner kann auch die Nichtzahlung der Kaution einen Kündigungsgrund darstellen.

Kauf und Verkauf einer Eigentumswohnung

Der Kauf einer Eigentumswohnung, sei es zur Eigennutzung oder aus Gründen der Vermögensanlage, bringt zahlreiche Rechtsfragen mit sich. Hierzu gehören nicht nur Regelungen im Kaufvertrag selbst, sondern auch Regelungen aus Darlehen- oder Kreditverträgen, die die Finanzierung betreffen. Bei Verkauf einer Wohnung können sich daneben auch steuerrechtliche Fragen ergeben.

Probleme mit der Hausverwaltung oder mit anderen Eigentümern einer WEG

Eigentümer einer Immobilie sind in vielen Fällen auch Mitglied einer Wohnungseigentümergesellschaft. Das ist vor allem dann der Fall, wenn die Immobilie in einer Eigentumswohnung besteht. Hier ist es nicht nur wichtig, Rechte und Pflichten der einzelnen WEG-Mitglieder untereinander zu kennen, sondern auch zu wissen, wie bei Problemen mit der Hausverwaltung und/ oder anderen Eigentümern der WEG zu verfahren ist. Beispielsweise kann es hier um Rechtsfragen im Zusammenhang mit der Beitreibung von Wohngeldforderungen oder der Durchsetzung von Beschlüssen gegen Miteigentümer gehen.

Eigentümerversammlung und Beschlussfassung bzw. Beschlussanfechtung

Die Eigentümerversammlung ist das zentrale Gremium einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Hier wird durch die Eigentümer unter anderem über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums entschieden. Über solche Angelegenheiten wird durch Beschlussfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer entschieden, wobei einige Anforderungen zu beachten und einzuhalten sind. Rechtsfragen können sich hier ferner ergeben, wenn es darum geht, wie ein Beschluss angefochten (und damit aufgehoben) werden kann.

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